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关于二手房的那些事,你知道多少?
发布于2021-07-19 分类:行业动态 来源: 阅读(172)

                                   

近日关于楼市信贷收紧的消息很多,尤其是“二手房停贷”、“放款时间延长”等,频频引起广大购房者的关注,可以看出二手房的市场需求还是很大。

说到二手房,前不久朋友刚入手了一套二手房,按照她的原话是“看上的新房,太贵买不起,只能退而求其次了。找了一个离工作地点不远,周边配套设施都还不错的二手房。也算完成了一件人生大事”。看来只要买对了二手房,就能轻松拎包入住,还省去了等待期。

接下来我们来聊聊关于二手房容易踩坑的那些事:

1、看房子的产权是否清晰,不然可能买到有纠纷房子甚至是“假”房子。

重点查看三大问题:抵押、查封、析产。

和房东一起带上身份证和产权证去当地产权交易中心查询,可以拿到一份非常清晰的产权报告,这样就行了吗?

风险往往就发生在这里,如果房子正在抵押或者正准备被查封,产权中心的信息是体现不了的。此时可以在买卖合同里,增加一条:如果房子被抵押或查封,原业主要全额退款并做出一定金额的赔偿。

2、看入学名额是否被占用。

很多人买房是为了解决小孩读书问题,现在很多城市会对入学名额有限制。比如六年才有一个上学名额,如果被用了的话,那得再等6年。

那怎么查清楚呢?不是去派出所也不是教育局,而是去房子所在的区教育局,找到基础教育科,在这里查询到的信息才是最准确的。

3、看房子有没有在出租。

这一点很容易被忽略,最后就造成了房子是你的,但你却住不了。《合同法》第229条规定

买卖不破租赁。如果房东卖房之前和租客背后签了10年租约,你是没有权利赶走租客的。

虽然很多二手买卖合同会要求房东承诺目前没有租赁,但没有写清楚违约责任。所以这里还是要提醒一下你,一定要把违约责任和赔偿细节加上去。

4、看房子有没有设立居住权。

很多人都不知道这点,因为这是2020年《民法典》中新增加的政策。如果刘老大爷在遗嘱中明确写明房子由他的儿子刘某继承,但让服务多年的保姆小翠居住直到去世。如果买到这种情况的房子,那怎么办呢?和上条一样,在合同里写明这方面的承诺和赔偿细节的约定。

5.查户口是否迁出。

目前没有任何一条法律规定,房子转手之后户口必须要迁出。对于那些只有一套房子的房东

房子卖了之后,他的户口没有地方迁,基本上就会继续呆在原房产上。你去法院起诉都没有用,所以签合同时候一定要明确户口迁出的时间以及违约的责任。

二手房交易产生的税费

二手房交易,买卖双方缴交的税费很多,有十多种税。这里我们主要说下住宅类税费的大头,主要是契税、增值税及附加、个税。

1、契税

是在房屋所有权发生变更时,对新业主征收的一次性税收。由买家承担,并在过户当天交给房管局。

2、增值税及附加

按规定,增值税及附加以及接下来要说的个税应该是由卖家承担的,市场成交惯例却是买家承担所有税费,不过交易时可以协商,在合同中写清楚就行。



注:1.含税总价是指含增值税的总价,增值税计算时需要算出不含税价格,即除以1+5%,增值税的税率是5.3%;

2、增值税计算方式:增值税=房价/(1+5%)*5.3%,其中包含附加费用:城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等。

假设一套不满2年,总价350万住宅,

卖方原需缴纳增值税及附加税:3500000/1.05*5.6%=186667元

现只需缴纳:3500000/1.05*5.3%=176667

可以省下税费约10000元

3、个税

买二手房最好选满五唯一的,可以节省一笔个税。

那满五唯一是什么意思呢?指卖方购买房屋满5年且家庭唯一住房。

如果房子不满5年或者不是卖家唯一住房,需要按照转让收入的1%核定征收。

例如:原购价格100万的房子,现售价300万,中间产生了200万的差额,但没有凭证能证明当年购买时的价格,那个人所得税应征收:300万*1%=3万。



4、其他费用

交易手续费:2.5元/平米*建筑面积,买卖双方都要付。

权属登记费:80元/本,每增加一个产权人增收10元。

权证印花税:个人取得房地产权证按5元/件缴纳。

配图费:25元/本。

贷款抵押登记费:商业及组合贷款200元/套;纯公积金贷款100元/套。

合同公证费:200-400元左右,由引发方支付。

评估费:办贷款一般要评估,费用几百到几千,可协商,交给评估机构。

公共维修基金:上家账户中的结余会过户给下家,是免费赠与还是收费赠与,需要双方协商决定。

写到这里,大家也对二手房的税费有了大致了解吧?祝大家都能买到满五唯一的房子!

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