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失望和无助的情绪，在成都某小区3000多名业主间蔓延。
这是一桩典型的公寓类产品纠纷。业主满怀期待的收房时，发现屋内根本没有烟道，这才明白买到手里的并不是公寓，而是办公类产品。
不能开灶做饭，房屋的自用价值和出租价值都将大打折扣。业主们认为开发商涉嫌虚假宣传，把商办项目包装为商住两用公寓进行对外销售。
今年3月，成都市针对此项目已经正式立案调查，但至今仍没有明确定论。
公寓类产品的维权事件已经屡见不鲜，这其中最主要的原因是开发商通过各种暗示与明示，将办公项目包装成公寓对外出售。业主收房后，因烟道、燃气、独立卫生间、水电资费标准等问题与开发商产生矛盾纠纷。
对地方而言，“如何处理公寓类产品”是一个尤其矛盾、纠结的问题。不少出台政策相当暧昧，既不打死，又不允许，具体执行上，也在宽严之间来回摇摆。
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那么，公寓难题是怎么产生的？
从城市规划的角度看，“重商办，轻住宅”是一个普遍现象。特别在城市扩张、筹建新区的时候，我们倾向于规划大批量的办公楼和商业建筑。
一方面，瘸腿的规划导致住宅相对短缺，房价上涨难以遏制；另一方面，商办类产品严重过剩，产生大量空置。
深圳在2019年，写字楼空置率攀升至24.6%，租金水平连续四个季度下跌，同比缩水11.9%。
上海的未来两年，写字楼年均新增供应量超过200万平，预计将使市场空置率进一步上扬。
一线城市尚且如此，二三线城市商办产品的去化压力可想而知。
于是，商办类产品经过包装，游走在灰色地带的“类住宅”公寓应运而生。
这是商办产品过剩，和居住需求遭受严重压抑的双重结果：限购缺少房票、买不起正规住宅、出租赚取收益，都是购房者选择公寓的原因。
在实际操作中，公寓产品总价低、不限购，在热点城市容易变成炒房的目标，进而影响房地产调控的大局。因此，在楼市比较火热的阶段，公寓往往成为政策精准打击的对象。典型代表如北京“史上最严商办限购政策”的317新政，瞬间将商办市场冰封。
而在楼市不景气的时候，一些城市也会明里暗里的放松对商办的限制，比如去年广州市出台规定，商服类项目不再限定最小分割单元，不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。后由于文件争议过大，相关表述当天晚上遭遇下架，但从中我们可以看出广州是希望提振商办市场的。
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公寓真是一个矛盾的存在。
开发商把房间规划成住人的样子，购房者怀着生活的憧憬去买房，但这个房间的属性却是商务办公。
占据城市核心地段的公寓，因为面积分割、商水商电、燃气明火等因素的困扰，往往成为脏乱差的筒子楼。
公寓的居住属性能否得到承认，相关权责能否被明确——“名分”问题，摆在了城市面前。
长沙的探索独树一帜。
2018年7月，长沙市公安局出台了一份文件，规定“商住两用房”可以用来落户。
2019年，政策又得到了完善——
①不必再等房产证， 拿到公寓的购房合同即可办理落户，而且不仅本人，全家都可以落户；
②公寓有了入学权利，商业公寓落户后，如在长沙城区并无其他住宅性质房产，且家长及小孩实际居住（经入户调查），可以按有户无房排序安排入学。
宁波的做法则相对谨慎。
2019年，宁波市下发《关于进一步放宽我市户口准入条件的通知》，新增了商业用房、商住两用房和办公用房的落户规则：符合相关条件，且取得商业用房或办公用房合法所有权的，可将本人、配偶、未成年子女嵌入到房产所在地的社区集体户。入学方面，集体户口家庭儿童，向户籍所在地教育服务区学校报名，由户籍所在地教育行政部门按照相对就近原则安排入学。
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探讨公寓类产品的未来，或许可以看看邻国日本。
在东京、大阪两大都市圈，存在相当比例的小户型公寓，面积普遍在40平方米之下，租赁需求相当旺盛。
这些小公寓在性质上和其他住宅一样，可以公平享受入学等社会福利。这种公寓普遍有不错的维护制度，从建成之日就制定了“几年一小修，几年一大修”的修缮计划，保证了较好的居住体验。
旺盛的租赁需求来源于附近的大学生和刚刚步入职场的年轻人。日本多数位于市区的大学不会提供宿舍，学生需要自费租房；年轻人中“食草”文化盛行，独身家庭和二人家庭并不需要租住很大的房间。
由于日本经历过全国房价的大崩盘，因此很多年轻家庭的购房欲望并不强烈。此外相比于中国大城市年轻人热衷的“合租”模式，日本人“不愿添麻烦”的国民性格和对隐私的相对重视，也让小户型公寓更受欢迎。
视角回到中国，让我们思考公寓的未来：这种形态的产品，能适应市场的需求吗？
至少在核心城市，答案应该是肯定的。在城市化的大背景下，公寓类产品可以很好地成为住宅市场的补充。分析小户型公寓在日本受欢迎的原因，怎么都觉得是中国未来的预演：大学生和职场新人对居住环境产生更多个性化需求、不婚人群增加和家庭户均人口持续下降、楼市预期稳定之后推迟购房计划、年轻人更加重视生活中个人空间和隐私······
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解决公寓问题不会一蹴而就，每个城市面临的市场环境不同，自然要具体问题具体分析，合理引导房企、购房者对公寓类产品的需求。
承认公寓的居住属性，需要打破落户与入学的藩篱。但这又与公寓产品“不限购”“不限贷”的政策相违背，还可能引起公寓的炒房热，影响地区楼市调控的效果。
完全禁止也是一个选择。从规划上杜绝小面积分割，严查开发商的违规宣传，让类住宅的产品彻底退出市场。副作用可能是城市核心区缺少租赁住房，住宅结构性短缺，以及办公楼的大面积空置浪费。
最不可取的是拖字诀，既不宣布非法，又不承认合法，风声紧了就“运动式”打击，随后再偷偷摸摸的放松，在发展中解决问题，远胜过一直逃避。
也许，真的是时候考虑给公寓一个名分了。
