最近三年，由于调控持续深入，楼市告别了普涨时代，许多购房者买房的心态逐渐变成观望、纠结。特别是进入了2021年，许多本来有买房计划的购房者心中在犹豫：
今年是买房的好时机吗？刚需现在可以买房吗？
其实，能不能买房，还是要看房价的涨跌。关于房地产走向问题，有个论断非常出名：房价短期看金融，长期看人口，中期看土地。
这篇文章，我们从中期和短期来看。2021年起，楼市面临“3大新规”，不管是金融还是土地，都将要发生重要变化，房市将继续调整，2021年的房价可能会超出很多人想象。
01 房企高杠杆的扩张模式被终止
这还要从去年央行发布的“三条红线”说起，对于“三条红线”来说，现在大家应该都不陌生。关于三条红线的详细规定，这里也不再赘述，“三条红线”的目的是控制房企负债规模，逐步引导房企降低负债。
此外，监管要求从2021年开始，到2023年6月底，房企必须要完成三条红线的要求。因此，业内人士有个共同认知：在红线之下，至少在未来三年内，房企都很难再通过举债扩大规模。反而，房企为了不踩线，不得不偿还各类债务，所以会更加依赖销售回款。
这种情况下，打折促销可能会变得比较常见。实际上，去年已经有不少房企带头开启打折促销卖房的模式。房淘惠认为，这种模式在2021年还会延续，如果是刚需买房，你钟意的房源正在打折促销的话，那么就需要赶紧抓住机会了。
02 贷款集中管理，资金流被限
2020年的最后一天，央行发布了房地产贷款集中管理要求。根据要求，自2021年开始，将会限制一行对房地产贷款的比例。房企贷款占比的上限最高为40%，个人住房贷款的上限最高为32.5%。
其实，“三条红线”是从需求端限制房企融资，而“房贷实行集中管理”则从供给端限制银行。这样一来，流向房企、购房者的两条资金流都受到了限制，措施再度升级。
此外，根据相关数据显示，2021年房企的到期债务规模预计将有12448亿元，同比增长36％，这也是“万亿大关”的历史性突破。放在以前，当需要偿债时，房企可以通过用新债务偿还旧债，但如今资金流的“水龙头”被紧紧收住，接下来留给房企的路，似乎只剩下降价促销来加快回款了。
但是房淘惠认为，从购房者的角度来看，房企打折促销，这不正是购房者买房的良机吗？
03 地价水平有望回归理性
说实话，以往土地供应有点像饥饿营销，关于土地的供应数量、供应地点和供应时间，开发商一概不知，只能积极拿地、抢地，地价也就被这样被一步步推高，地价高也是推高房价的动力之一。然而，2021年开始，这种现象也许会迎来转变。
不久前，自然资源部门表示，今年要求住宅用地出让信息适度集中，重点城市要对住宅用地进行集中公告和集中供应。虽然尚未介绍具体规则，但是根据相关媒体报道，2021年，除了四大一线城市外，还会有南京、苏州、杭州、成都、武汉、无锡等18个新一线和二线城市，实现土地出让集中公告和集中供应的“两集中”模式。
“两集中”模式的影响是什么？在房淘惠看来，大量土地集中供应，会增加房企的选择面，避免了从前多家房企抢占一宗土地的情况出现。这样一来，可以有效控制住土拍市场的热度，同时可以降低土地市场溢价率，地价也有望回归理性水平，从而房价也会被遏制住疯涨势头。
而反过来看，房企想要多拿地，就必须拥有稳定的现金流，在资金流被限、融资困难的背景下，不得不加快销售回款的速度，这同样会倒逼房企打折促销。
总而言之，2021年楼市面临的“3大新规”不同于以往的调控，以往的限贷、限购一旦松绑，高房价依旧会卷土重来，而“3大新规”则是直接从金融、土地出发，并具有长期性的特点，这就让高房价失去了卷土重来的机会。
对于刚需来说，房价告别普涨，进入下一阶段的调整，这无疑是一个好消息。随着炒房客的退场，刚需的可选择房源也大大增多了。对此，你的看法是什么？
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