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新房买的话和二手房子有什么区别？
首先要清楚新房和二手房是完全不同的，这两者最大的区别就是一个是预期，一个是所见即所得。
二手房你可以看到关于这房子的一切。
房子本身的装修情况，新旧情况，小区环境，采光日照，甚至到周边配套，全部都是所见即所得。
也就是说，二手房属于摸得着看得见的东西，房子的好坏和所谓的配套，没人能骗的了你，你自己只要仔细观察，都可以看到。
但是新房就完全不同了。
鉴于我们房企开发商为了加速自己的回款，大部分都是期房预售制度，所以你去买房子的时候什么也看不到。
你能看到的也许只有豪华的售楼部，精致的沙盘，和打扮得体满面笑容的售楼顾问，以及那些包装精美的楼盘宣传册。
当然了还有一个让你看上一眼可能就会爱上的样板间。
以上这些就是你在买新房的时候，能接触到最多的可以了解房子信息的场景和渠道。
也就是在这些场景和渠道中，有着一些你必须要了解的套路和可能存在的暗坑。
咱们一个一个来讲。
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首先进入售楼处前。
售楼处基本上是你可以和这个房企进行接触的第一个场景，第一印象很重要，这个道理大家都懂，所以很多房企在售楼处上下的功夫，绝对要比你想的深的多。
售楼处的装修豪华大气这不用说了，很多进入售楼处大门前的建设，已经搞的和国际政要见面的那个阵仗没什么太大的区别了。
所以如果当你走向售楼处被这个震撼到并且由此觉得开发商实力不错的时候，恭喜你，你已经开始潜移默化的进入开发商的套路里了。
进入售楼处后。
当你进入售楼处以后，很可能第一个想法就是人多。
你会看到所有的座位上都坐满了人，座位上的人都在和销售顾问交头接耳的不停的讨论着什么，而剩下没座位的人则被其他销售顾问带着在沙盘附近走走停停。
“人好多啊，看来这新盘还真是有点抢手”
当人多的印象刚进入你的脑海，你还没来得及多思考的时候，被售楼处精心挑选的音乐也开始闯进你的耳朵里。
你没看错，售楼处的音乐是专门经过挑选的，如果你知道一个叫做小野丽莎的日本女歌星，你就会知道，中国大部分售楼处几乎都播放过她的音乐专辑。
她的专辑歌曲多数是悠扬缓慢的曲风，也就是在这种悠扬的声音中，人们耐心的听着销售顾问的话术，最终无数套新房成交了。
视觉和听觉是人观察外界最直观的方法，而售楼处在这上面下了绝对的功夫。
记得以前有个粉丝在咨询我问题的时候说，她看新房的时候，恰好到了选房阶段，售楼处的音乐换成了慷慨激昂的快节奏纯音乐，然后再配合上销售在广播里不停的报出某某号房已经售出时，整个气氛立马把她的买房决心提升了一个等级。
用她的话形容就是“当年女儿高考都没这么紧张过”
人群和音乐，这些都是售楼处最简单的一些入门级营销手段，其实这些手段本来无可厚非，毕竟这些营销手法只对潜在客户有用。
换句话说，这些只是催促你下决心去买房，是加快了你的购买进程，加快了你决定的速度而已。
但是欲速则不达，一旦速度加快，错误就很容易出现。
比如开发商资质。
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很多人到了售楼处就忘记了最基本的资质问题，最起码的开发商五证是否齐全在看到以上场景的时候，可能早都抛到了脑后。
千万不敢这样。
抛开外界的干扰，人的多与少和音乐的快与慢和你都没关系，这是买新房最起码的一个心理素质。
先确定五证齐全，这是一个也不能少，这五证包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
现在基本都要求开发商在售楼处现场公示这五证了，所以到了现场先看这个。
这其中最重要的就是这个商品房预售证。
如果已经拿到，那么OK这个盘首先在资质上是没什么问题。
还不放心的话，可以去房管局网站或房产交易中心官网上查询预售证号，以此核对是否和第三方网站上的相同。
资质没问题的话，接下来就要看沙盘和规划图，毕竟在现在卖期房的大环境下，这些是唯一能看到整个小区面貌和规划的唯一办法。
不夸张的说，每个楼盘的沙盘都做的非常精致，各种配套设施都会在沙盘上展现出来，看到了沙盘你仿佛就看到你房子光明的未来。
但是注意了，沙盘上同样是有猫腻的。
第一楼间距，在沙盘里你会发现楼间距很大，这会让人感觉楼栋之间非常的宽敞，这个时候你会觉得采光肯定不是问题。
记住千万别自以为是，一定要问售楼顾问，具体的楼间距是多少，很多人在这个上面都栽了跟头。
其次就是公共设施的配建，这个在沙盘上你基本上是看不到了。
为什么？因为谁也不想自己住在化粪池和变电站旁边，所以还是要问销售顾问，小区里的垃圾站，化粪池，变电站具体在沙盘上的哪个位置。
你不问的话，就别指望销售主动告诉你。
最后是交通规划和停车位置，好的小区最起码的一点是人车分流，这对有老人和小孩的家庭非常有必要。
真正人车分流在沙盘上会有非常明显的路线显示，如果你在沙盘上看不到这个的话，那必须要问销售顾问，所谓的人车分流，具体是怎么实施的。
还有就是停车位，地上停车位基本是被淘汰了，因为不便于小区的管理，所以小区一般都宣称自己是统一地下停车，但是看沙盘的时候要注意，在沙盘的一些很小角落里，可能会藏着一些你不注意就看不到地面停车位。
你不仔细看或者不问销售顾问，等你住进去再发现就晚了。
最后还有一个就是容积率。
这个图对容积率的描述可说是非常形象了。
现在出现了一个现象，就是高低配，也就是说大家现在常见的，高层+洋房+别墅的混合体。
开发商为什么这样做，当然是为了做多利润，无利不起早，不要相信开发商是为了什么小区的规划设计而做的。
那么这样做对我们普通购房者来说有什么好处或者坏处吗？
其实好处和坏处没有太明显，一般这样的搭配，高层的视野是非常好，而且楼间距比较开阔。
但是缺点第一是容易发生矛盾，因为高层一般为刚需客户，别墅区别高端改善型，两个不同的群体时间久了是会发生一些摩擦的。
第二是因为多数的别墅和洋房会拉高整体价格，但是高层的居住感却比洋房和别墅打了一些折扣，尤其是小区绿化环境的感受上，高层差的太远了。
这等于你为了好环境买单，但是你享受的却比别人少。
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规划图
沙盘只表现的是小区内的样貌，而大的规划图才是能看清楚小区周边配套和设计。
看规划图同样需要注意
开发商有时候为了卖房子的确是什么话都敢说，什么宣传都敢做。
地铁规划还没影子的事情，一些开发商就敢给你打包票说地铁站就在小区附近，遇到这样的情况，同样要自己注意甄别。
怎么甄别呢？
类似于地铁规划首先去自己所在城市的规划和自然资源局官网找规划图，比如类似这样的。
一定要以官方的规划为准，要知道地铁这东西不是开发商说修在哪就修在哪的。
再者还有一种情况，那就是规划图是有延迟性的，有的时候你找不到最新版本的规划图怎么办？
这个时候就需要换一个角度来解决这个问题。
任何地铁工程的修建都会提前进行大量公开的招标，而这是另外一个确认地铁线路是否真实存在，或者是否经过某个地方的方法。
百度地铁线路名称+招标，这样的信息就可以在百度搜索的到，招标信息会具体到第几标段。
查到具体标段后，再通过搜索第几标段+地铁线路名称，就可以基本大致确定地铁线路是否经过某个区域了。
这样判断的方式比开发商的规划图要来的实在和准确的多。
学区的承诺
开发商对学区房的承诺也基本和地铁站点一样，有些放荡不羁的感觉。
可以把一些不确定的事情给你说成言之凿凿，所以对于学区这个事情，一样要靠自己来鉴别。
学区的鉴别方式就和刚才的地铁路线不一样了，不要再用百度来搜，因为会得到很多有杂质的第三方的信息。
学区划分一定上楼盘所在地的区教育局官网上查询。
这样的学区划分每年都会出现新的规划，直接上区教育局官网自己下载即可，规划里写的非常详细，哪些小区可以上哪个学校，一目了然。
不过有时候有些地方对政务公开做的不是太好，所以你可能找遍了教育局网站也找不到任何学区划分的文件。
这个时候就别浪费时间再找了，直接电话区教育局咨询吧。
商场的规划
这个可以说是所有规划里用处最不大，千万别以为一个商场能带起来小区房子的价值，记住商业永远是地段的附属产物。
学校，地铁，甚至是公园，都比商场这种规划来的实在和有用。
小区门口一个大型商场，和小区门口的地铁站或者学校比，哪个你觉得更重要？
商业建筑只要有土地有资金谁都可以开发，地铁和学校，你让别人开发一个试试？
售楼处规划图需要注意的基本上就是这些，记住一点，所有的信息一定要自己核实，盲目的相信，只会给自己后期带来不必要的烦恼，
沙盘看了，规划图也瞧了，剩下的就是样板间了。
其实样板间可说的不太多，因为现在样板间开发商也比较注意纠纷了，会有一张表格，写清楚样板间内哪些装修和东西是未来交付给你的房子里有的。
另外还有一张表格上会注明样板间内装修的各种品牌和材质，要和销售顾问确定，交付的时候是否是按照这个标准来的，如果不能按照这个标准来，代替的品牌和材质是什么。
最后需要注意一点，样板间的所有家具都是缩小版的，沙发、餐桌、柜子和床，你能看到的家具都是缩小后的，不然哪能显得样板间的空间那么大呢？
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户型图
来说一下户型图，户型图的话一定是要有面宽和进深的，不然你看到的户型图只算是一个残次品。
比如上面这样的户型图，基本就属于糊弄人的，你在这上面关于房子的什么信息基本上都了解不到。
而类似于这样的户型图，有着面宽进深，甚至面积都标注出来的，才算是比较合格的。
这些数据里也有一些所谓的标准，比如面宽和进深。
一般来说房间内的面宽是有一些所谓的标准的，比如主卧室面宽3.3米，这个是一个标准线，小于这个的基本上算是紧凑型的，而大于这个的话，比如尺寸到了3.6米，那么就算是比较舒适和宽敞的主卧尺寸了。
次卧的话会比较小一些，所以面宽的标准也降低了，最低标准3米。
客厅的话标准面宽是3.6米，和主卧的标准一样，小于3.6米的就是比较紧凑了，而大于3.6米就算是舒适一些。
客厅最好不要小于3.6米的面宽。
这些室内房间的尺寸，只要在户型图上标注清楚的情况下，自己就可以有个清晰的认识，是否符合自己的购房要求，不用别人告诉你，你就很清楚。
唯独一点要注意下，面宽之外进深也比较重要，因为这两个东西是成比例的，咱们常说的户型方正，指的就是开间和进深之间的比例比较合适，目前较为合理的比例是1-1.5之间。
除此之外户型图并不是你了解房子的全部，还有另外一个更重要的楼层平面图，一定要在售楼处现场看到。
因为户型图是了解房子内的布局，而楼层平面图是了解整个楼层的布局，这个对你了解房子的一些采光和隐私非常重要。
像这样的楼层平面图可以非常清晰看到，你的房子所处于楼层的具体哪个位置，你的某个窗户是否会因为楼体设计的原因，而影响你的采光。
又或者一些连廊户型，是否会影响到家庭内人员的隐私问题等等，都可以在这个楼层平面图上看到。
这个无论如何必须在售楼处见到，不然你对这个房子的了解，可能连一半都不到。
买新房的过程中，在售楼处需要注意和可以了解的基本就这些了，有人肯定会问，为什么最重要的怎么签合同没说？
的确签合同非常非常重要，但是你要知道，这个是和开发商签合同，不是我们之前的讲的二手房买卖的合同。
这么说吧，开发商合同密密麻麻的字你不一定看的完，即使你看完了，你不一定能全部明白什么意思，而即使明白了什么意思，你大概也只有不签的权利。
想让开发商更改你认为合同里不合理的地方，那是没可能的，你要么选择接受合同签字，要么就直接拒绝。
说的再直白点，这是几乎所有人作为消费者可以在开发商面前，唯一能行使的权利了。
没错，就是拒绝的权利。
真签了合同，后期出了问题，比如交付的精装房不符合标准，小区绿化不到位，承诺的配套设施消失不见等等问题，作为普通人能选择的只有抱团取暖。
也就是联合其他业主大家一起和开发商进行交涉，相信这类的新闻很多人都看到过不止一次，和开发商扯皮指望一个人的力量，胳膊扭大腿，太不现实了。
当然这些还算好的，碰到资金链断裂了成了烂尾房，那就真的听天由命了。
消费者，弱势啊！
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新房总的来说，买起来有一点运气成分，尤其是在期房销售还继续存在的当下。
因为就算我们调查的再仔细，再认真，还是要看开发商靠谱不靠谱，开发商不靠谱一切都是白搭。
所以，希望准备在新房市场进场的朋友们，运气常伴你左右。
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